Eigenheim - Steuern

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Einkünfte aus Grundeigentum
Bei mehreren Liegenschaften ist das «Verzeichnis der Liegenschaften», Link am Fusse des Beitrages, auszufüllen. Werden zudem die tatsächlichen Liegenschaftsunterhaltskosten geltend gemacht, so ist zusätzlich auch das Formular «Liegenschaftsunterhaltskosten» auszufüllen. In den Formularen ist vermerkt, wohin die entsprechenden Überträge zu erfolgen haben.

Eigenmietwert Einfamilienhaus / Stockwerkeigentum
Der Eigenmietwert der eigenen, selbst benutzten Wohnung oder Liegenschaft stellt für den Eigentümer oder Nutzniesser steuerbares Einkommen dar. 
Es gelten folgende Bestimmungen:

  • In die Steuererklärung ist der vom Amt für Grundstückschätzung eröffnete Eigenmietwert einzusetzen. Dieser wurde bei der letzten Schätzung der Liegenschaft festgesetzt und auf der Verfügung des Steuerwertes dem Grundeigentümer mitgeteilt.
  • Neuschätzungen infolge «baulicher Änderungen oder Neubau» sind ab Abschluss der Bauarbeiten zu berücksichtigen. «Revisionsschätzungen» im Kalenderjahr bedeuten, dass der neue Eigenmietwert erstmals im Folgejahr eingesetzt werden muss
  • Aus organisatorischen Gründen kann das Amt für Grundstückschätzungen keine telefonischen Auskünfte über die Schätzungswerte erteilen. Auskünfte erteilt die Steuerverwaltung Ihrer Wohngemeinde.

Für die direkte Bundessteuer ist der Eigenmietwert mit dem Faktor 1.08 zu multiplizieren.

Abzug für Mindernutzen
Eine Reduktion des Eigenmietwerts infolge Mindernutzung muss vom Steuerpflichtigen geltend gemacht werden. Wird ein Mindernutzen erstmals geltend gemacht, ist eine kurze Begründung beizulegen.

Voraussetzung für die Geltendmachung der Mindernutzung ist gegeben

  • Dauernder Wegfall der Nutzung von Wohnräumen durch den Steuerpflichtigen bei
    a) Wegzug oder Tod von Familienangehörigen, die lange Zeit im Eigenheim des Pflichtigen gewohnt haben;
    b) Gebrechlichkeit, die die Nutzung bestimmter Wohnräume verhindert

und

  • Unvermietbarkeit dieser Räume, sei es, dass sie trotz entsprechender Bemühungen nicht vermietet werden können, sei es, dass die Vermietungdem Steuerpflichtigen nicht zugemutet werden kann.

Keine Mindernutzung

  • Bei Benützung der Wohnräumlichkeiten über das Wochenende
  • bei vorübergehendem Wegfall der Nutzung infolge Auslandaufenthalts usw.
  • bei anderweitiger Nutzung (vorher Kinderzimmer, nachher Arbeitszimmer)
  • solange die Kinder in Ausbildung stehen und ein entsprechender Kinderabzug geltend gemacht wird.

Die Reduktion des Eigenmietwertes kann wie folgt geltend gemacht werden:

Verminderung infolge Wegzug oder Tod von Familienangehörigen
6 % je Person, Maximum 30 %

Verminderung der Nutzungsmöglichkeit infolge Gebrechlichkeit
30%, wenn der Gebrechliche allein im Haushalt lebt; 15%, wenn der Gebrechliche mit gesunden Familienangehörigen zusammenlebt.

Achtung: Insgesamt darf infolge Wegzug von Familienangehörigen und infolge Gebrechlichkeit im Maximum ein Abzug von 30% beansprucht werden. Der Mindernutzen kann nur für diejenige Wohnung beansprucht werden, an welchem Ort sich der Lebensmittelpunkt befindet, nicht aber für eine Ferienwohnung.

Bruttoertrag aus Vermietung
Dazu gehören:

  • alle Mietzinseinnahmen
    Wird dem Hauswart oder Hausverwalter eine Mietzinsreduktion für geleistete Arbeiten gewährt, so ist diese Reduktion ebenfalls den Mietzinseinnahmen zuzurechnen.
  • alle Vergütungen der Mieter für Nebenkosten
    Ausnahme: Zahlungen für Heizung, Warmwasser, laufende Antennengebühren, Wasserzins, Kehrichtabfuhr sowie Reinigung von Treppenhaus und Vorplatz, soweit sie die effektiven Auslagen des Vermieters abdecken.

    Sind Entschädigungen für obige Auslagen vertraglich im Mietzins inbegriffen, so sind die tatsächlichen Auslagen hierfür von den Mietzinseinnahmen vorweg abzuziehen.

Zinszuschüsse von Bund, Kanton und Gemeinden aufgrund der Erlasse über Massnahmen zur Förderung des Wohnungsbaus stellen eine Verminderung der Zinskosten dar. Werden keine Hypothekarzinsen zum Abzug geltend gemacht, so gelten diese Zinszuschüsse als Reduktion der Unterhaltskosten. Übersteigen die Zinszuschüsse die Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten, ist die Differenz steuerbares Einkommen.

Mietwert der eigenen Geschäftsräume
Als Mietwert der eigenen Geschäftsräume ist der gleiche Betrag einzusetzen, welcher bei der Einkommensberechnung aus selbständiger Erwerbstätigkeit als Mietwert der eigenen Geschäftsräume belastet wurde. Dabei hat es sich um einen realistischen, marktüblichen Wert zu handeln.

Kosten für Unterhalt / Verwaltung
Für die Geltendmachung der Liegenschaftsunterhaltskosten besteht die Wahlmöglichkeit zwischen

  • dem Pauschalabzug anstelle der effektiven Aufwendungen
    und
  • dem Abzug der effektiven Aufwendungen

In jeder Steuerperiode und für jede Liegenschaft kann zwischen dem Abzug der tatsächlichen Kosten und der Pauschalierung gewählt werden.

Ausserkantonale Liegenschaften
Für ausserkantonale Liegenschaften gilt bezüglich Unterhaltskosten grundsätzlich das Gleiche wie für Liegenschaften im Kanton. Die nachfolgenden Jahreszahlen sind sinngemäss auch für 2003 gültig.

 

Kanton

Bund

Pauschale, wenn Gebäudealter weniger als 10 Jahre
Ist das Gebäude am 31. Dezember des Steuerjahres weniger als 10 Jahre alt, so beträgt die Pauschale vom Bruttomietertrag (Ziffer 8.5)

15%

 10%

Pauschale, wenn Gebäudealter mehr als 10 Jahre
Ist das Gebäude am 31. Dezember des Steuerjahres mehr als 10 Jahre alt, so beträgt die Pauschale vom Bruttomietertrag (Ziffer 8.5)

25%

 20%

  
In folgenden Fällen ist ein Pauschalabzug ausgeschlossen:

  • bei Liegenschaften des Geschäftsvermögens
  • bei Liegenschaften, die von Dritten vorwiegend geschäftlich genutzt werden
  • bei Liegenschaften, deren Bruttomietertrag 90´000 Franken im Jahr übersteigt, dies bezieht sich nur auf ein und dieselbe Liegenschaft. Bei anderen Liegenschaften des Steuerpflichtigen kann gegebenenfalls der Pauschalabzug beansprucht werden.

Abzug der tatsächlichen Kosten
Sofern die tatsächlichen Kosten geltend gemacht werden, ist das Formular «Liegenschaftsunterhaltskosten», auszufüllen, bei mehreren Liegenschaften sind die Aufwendungen pro Liegenschaft zu deklarieren. Geltend gemacht werden können die Kosten im Jahr der Rechnungsstellung. Einzelbeträge über Fr. 1´000.– sind in Kopieform zu belegen.

Als Aufwendungen für Unterhalt und Verwaltung von Liegenschaften gelten:

  • a) wiederkehrende Ausbesserungsarbeiten (Reparaturen und Renovationen) sowie Ersatz von Einrichtungen, soweit sie keinen Mehrwert der Liegenschaft zur Folge haben.
    Aufwendungen für die Modernisierung der Liegenschaft (Heiz- und Waschanlagen, Einrichtungsverbesserungen aller Art, vergrössern von Räumen durch Anbauten etc., das Anbringen eines Wintergartens) beinhalten einen Mehrwert, welcher von den Gesamtkosten in Abzug zu bringen ist;
  • b) Investitionen, die dem Energiesparen und dem Umweltschutz dienen. Darunter fallen:
    • Massnahmen zur Verminderung der Energieverluste der Gebäudehülle (Wärmedämmung von Böden, Wänden, Dächern und Decken), Ersatz von Fenstern durch energetisch bessere Fenster;
    • Massnahmen zur rationellen Energienutzung wie:
    – Einbau von Wärmepumpen, Wärme-Kraft-Koppelungsanlagen und Anlagen zur Nutzung erneuerbarer Energien (Sonnen- und Windenergie, Umgebungswärme);
    – Anschluss an eine Fernwärmeversorgung;
    – Einbau und Ersatz von Installationen, die in erster Linie der rationellen Energienutzung dienen (thermostatische Heizkörperventile, Messeinrichtungen);
    – Massnahmen zur Rückgewinnung von Wärme;
  • c) Kosten denkmalpflegerischer Arbeiten, welche die steuerpflichtige Person aufgrund gesetzlicher Vorschriften, im Einvernehmen mit Behörden oder auf deren Anordnung hin an Gebäuden vorgenommen hat. Die Kosten sind um die erhaltenen Subventionen zu kürzen;
  • d) Sachversicherungsprämien für die Liegenschaft (Brand-, Glas- und Wasserschäden, Haftpflichtversicherung) nicht aber für die Hausratsversicherung;
  • e) die wiederkehrend anfallenden Gebühren für Feuerungskontrollen, Kosten der Wartungsabonnemente für Heizungsanlagen, Waschmaschinen etc.;
  • f) bei Miethäusern: Die vom Hauseigentümer bezahlten Kosten für Reinigung, Beleuchtung und Heizung gemeinsamer Räume und des Treppenhauses, soweit sie von den Mietern nicht vergütet werden, Verwaltungskosten (Inserate, Inkasso der Mietzinsen) und der Verwaltung und Wartung der Liegenschaft durch Drittpersonen;
  • g) bei Stockwerkeigentum: Einlagen in den Reparatur- oder Erneuerungsfonds der Stockwerkeigentümergemeinschaft, sofern diese Mittel nur zur Bestreitung von Unterhaltskosten für Gemeinschaftsanlagen verwendet werden.

Nicht abzugsfähig sind dagegen:

  • a) wertvermehrende Aufwendungen für Neueinrichtungen und die Verbesserung von Liegenschaften (beim Aushöhlen von bestehenden Bauten gelten die Erneuerungskosten mehrheitlich als wertvermehrend);
  • b) Abgaben für Wasserzins, Kehricht-, Abwasserbeseitigung und Antennengebühren, mit Ausnahme bei vermieteten Liegenschaften;
  • c) eigene Arbeitsleistungen;
  • d) Mehrwertbeiträge an Strassen, Trottoirs, Werkleitungen, Abwasserreinigungsanlagen, Kanalisationen und dergleichen;
  • e) Kosten im Zusammenhang mit Quartierplanungen;
  • f) Gebühren im Zusammenhang mit dem Kauf und Verkauf von Liegenschaften, Vermittlungsprovisionen etc.;
  • g) Kosten für Wohnungseinrichtungen, Möbel, Umzugskosten, Heizkosten, hierbei handelt es sich um private Lebenshaltungskosten.

Nettoertrag bei mehreren Liegenschaften
Besitzen Sie mehrere Liegenschaften, ist zwingend das «Verzeichnis der Liegenschaften», Formular 7/02, auszufüllen und einzureichen.

Einkommen aus Wohnrecht/Pachtzins
Für das Einkommen aus einem tatsächlich ausgeübten Wohnrecht ist in der Regel mindestens der geschätzte Eigenmietwert steuerbar, bei Fremdvermietung der dafür erzielte Mietzins.
Von den Pachterträgen können die effektiven Kosten in Abzug gebracht werden so z.B. die Gemeindewerksteuern.