Alle Kantone besteuern Grundstückgewinne, die beim Verkauf von Grundstücken des Steuerpflichtigen erzielt werden. In beinahe der Hälfte der Kantone unterliegen all diese Grundstückgewinne einer Sondersteuer, der so genannten Grundstückgewinnsteuer.
Dabei handelt es sich um eine exklusive Steuer, d.h. die Gewinne werden ausschliesslich von dieser Steuer erfasst und unterliegen keiner weiteren Belastung.
Der Kanton Schaffhausen wendet diese Sondersteuer für die Gewinne der natürlichen Personen an.
In den übrigen Kantonen unterliegen nur die bei der Veräusserung von Privatvermögen erzielten Grundstückgewinne dieser Sondersteuer.
Hingegen werden Kapitalgewinne, die bei der Veräusserung von Immobilien des Geschäftsvermögens (aus den Aktiva eines Selbstständigerwerbenden oder einer juristischen Person) erzielt werden oder aus gewerbsmässigem Liegenschaftshandel stammen, mit der ordentlichen Einkommensbzw. Gewinnsteuer erfasst und einfach zum übrigen Einkommen bzw. Gewinn hinzugerechnet.
Im Übrigen werden Gewinne aus dem unbeweglichen Privatvermögen des Steuerpflichtigen vom Bund nicht besteuert.

Art.62
Von der  Steuerpflicht sind befreit:

• a) der Bund und seine Anstalten nach Massgabe des Bundesrechts
• b) der Kanton und seine Anstalten
• c) die Schaffhauser Gemeinden und ihre Anstalten, die Kirchgemeinden und die anderen Gebietskörperschaften.

Art. 110

• Die Grundstückgewinnsteuer wird auf den Gewinnen erhoben, die bei der Veräusserung von im Kanton gelegenen Grundstücken des Privatvermögens oder von Anteilen an solchen erzielt werden.
• Der Grundstückgewinnsteuer unterliegen ausserdem:
  a) Gewinne aus Veräusserung land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke natürlicher Personen. Für im Liegenschaftsgewinn enthaltene, wiedereingebrachte Abschreibungen gelten die Vorschriften über die Besteuerung von Geschäftsvermögen;
  b) Gewinne aus dem Handel mit Grundstücken natürlicher Personen, wenn im Kanton lediglich eine Steuerpflicht aus Grundeigentum besteht;
  c) Gewinne aus Veräusserung von Grundstücken juristischer Personen, die gemäss Art. 62 Abs. 1 lit. d - g dieses Gesetzes von der Steuerpflicht befreit sind.
• Die Besteuerung durch die Grundstückgewinnsteuer schliesst die Besteuerung der gleichen Gewinne mit der Einkommens- oder Gewinnsteuer aus.

Art. 111
Handänderungen an Grundstücken sind gleichgestellt:

• a) Überführungen von Privatvermögen in das Geschäftsvermögen
• b) Rechtsgeschäfte, die bezüglich der Verfügungsgewalt über Grundstücke tatsächlich und wirtschaftlich wie Handänderungen wirken
• c) Belastungen von Grundstücken mit privatrechtlichen Dienstbarkeiten oder öffentlich-rechtlichen Eigentumsbeschränkungen, sofern diese die unbeschränkte Bewirtschaftung oder Veräusserung der Grundstücke dauernd und wesentlich beeinträchtigen und die Belastung gegen Entgelt erfolgt; wird jedoch die Belastung nur für beschränkte Zeit vereinbart oder vermag sie die Bewirtschaftung oder Veräusserung der Grundstücke nur unwesentlich zu beeinträchtigen, so unterliegen hiefür geleistete Vergütungen beim Empfänger bzw. bei der Empfängerin der Einkommens- oder Gewinnsteuer
• d) Nachträglicher Wegfall von Voraussetzungen, die einen Steueraufschub nach Art. 113 begründet haben.

Art. 112
Die Besteuerung wird aufgeschoben bei Eigentumswechsel zufolge

• a) Rechtsgeschäften unter Verheirateten, auch wenn sie der gegenseitigen Abfindung im Ehescheidungs- oder Ehetrennungsprozess dienen
• b) Schenkung, Erbgang (Erbfolge, Erbteilung, Vermächtnis) oder Erbvorbezug
• c) Landumlegungen zwecks Güterzusammenlegung, Quartierplanung, Grenzbereinigung, Abrundung landwirtschaftlicher Heimwesen sowie bei Landumlegungen im Enteignungsverfahren oder drohender Enteignung
• d) Fusionen und Teilungen von Vorsorgeeinrichtungen.

Art. 113

• Die Grundstückgewinnsteuer wird auf Begehren der steuerpflichtigen Person aufgeschoben, soweit der dabei erzielte Erlös innert einem Jahr vor oder innert dreier Jahre nach der Veräusserung zur Beschaffung einer gleichgenutzten Ersatzliegenschaft in der Schweiz verwendet wird, bei:
  a) Rechtsgeschäften zur Verbesserung der landwirtschaftlichen Betriebsgrundlagen (Landgut). Dient das Ersatzobjekt nicht mehr der Verbesserung der landwirtschaftlichen Betriebsgrundlage, wird die aufgeschobene Besteuerung durchgeführt
  b) Veräusserung einer dauernd und ausschliesslich selbstgenutzten Wohnliegenschaft (Einfamilienhaus oder Eigentumswohnung). Wird für das Ersatzobjekt kein Eigenmietwert mehr versteuert oder wird die Wohnung vom Eigentümer oder von der Eigentümerin bzw. dessen oder deren pflichtteilsberechtigten Angehörigen nicht mehr selbst bewohnt, wird die aufgeschobene Besteuerung durchgeführt.
• Bei Veräusserung eines Grundstückes, bei dessen Erwerb oder für dessen Verbesserung ein Steueraufschub gemäss Abs. 1 lit. a und b oder einer entsprechenden Bestimmung eines anderen Kantons gewährt wurde, ist der wieder angelegte Gewinn von den Anlagekosten abzurechnen.
• Die Steuerbehörde stellt bei einem Aufschub der Besteuerung zufolge Ersatzbeschaffung gemäss Abs. 1 lit. a und b den aufgeschobenen Gewinn und die Besitzesdauer in einer anfechtbaren Verfügung fest. Ein allfälliger Grundbucheintrag des gesetzlichen Grundpfandrechtes hat auf dem zuletzt erworbenen Grundstück zu erfolgen und umfasst sämtliche noch aufgeschobenen Grundstückgewinnsteuern. Die Steuerbehörde lässt den gewährten Steueraufschub beim Ersatzobjekt im Grundbuch anmerken.
• Bei einer steuerbegründenden Veräusserung des in einem andern Kanton gelegenen Ersatzgrundstücks kann der im Kanton Schaffhausen aufgeschobene Gewinn nachbesteuert werden, soweit der andere Kanton im analogen Fall die Nachbesteuerung beansprucht. Der Regierungsrat kann darüber mit andern Kantonen Gegenrechtsvereinbarungen abschliessen.

Art. 114

• Steuerpflichtig ist die veräussernde Person. Die Erbengemeinschaft gilt als Steuersubjekt. Deren Mitglieder entrichten die Steuer aufgrund ihrer Anteile unter solidarischer Haftung. Mehrere Veräusserer bzw. Veräusserinnen entrichten die Steuer entsprechend ihren Anteilen unter solidarischer Haftung.
• Die Grundstückgewinnsteuer wird mit der Veräusserung fällig. Vor der Eintragung in das Grundbuch kann die Hinterlegung des mutmasslichen Steuerbetrages verlangt werden.

Art. 115
Grundstückgewinn ist der Betrag, um welchen der Erlös die Anlagekosten (Erwerbspreis und Aufwendungen) übersteigt.

Art. 116

• Als Erlös gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen, welche die veräussernde Person für die Übereignung des Grundstückes erhält. Erlässt die veräussernde Person im Vertrag einen Teil des vereinbarten Kaufpreises schenkungsweise oder als Erbvorbezug, ohne dass die Voraussetzungen für einen Steueraufschub nach Art. 112 gegeben sind, mindert dies den Erlös nicht. Wird kein Kaufpreis festgelegt oder liegt ein Tausch vor, gilt der Verkehrswert im Zeitpunkt der Veräusserung als Erlös.
• Für Grundstücke, welche vom Privatvermögen ins eigene Geschäftsvermögen überführt werden, gilt als Erlös der Wert, zu dem sie im Unternehmen aktiviert werden, jedoch höchstens der Verkehrswert.

Art. 117

• Als Erwerbspreis gilt der durch die Grundbuchbelege ausgewiesene Kaufpreis mit Einschluss aller weiteren Leistungen, welche die veräussernde Person anlässlich des Erwerbs zu erbringen hatte. Wurde im Kaufvertrag ein Teil des vereinbarten Kaufpreises schenkungsweise oder als Erbvorbezug erlassen, ohne dass die Voraussetzungen für einen Steueraufschub nach Art. 112 erfüllt waren, mindert dies den Erwerbspreis nicht. Leistungen, die unter Umgehung der Steuerpflicht erfolgt sind, werden nicht berücksichtigt. Art. 119 Abs. 4 bleibt vorbehalten.
• Hat die steuerpflichtige Person das Grundstück im Zwangsverwertungsverfahren erworben und ist sie dabei als Pfandgläubiger bzw. Pfandgläubigerin oder Pfandbürge bzw. Pfandbürgin zu Verlust gekommen, gilt als Erwerbspreis der Steigerungspreis zuzüglich der erlittene Pfandverlust.
• Liegt die massgebende Handänderung mehr als zehn Jahre zurück, so ist der vor zehn Jahren geltende Steuerwert des Grundstückes als Erwerbswert anzurechnen, sofern nicht ein höherer Erwerbspreis nachgewiesen werden kann.
• Bei parzellenweiser Veräusserung ist der Gesamterwerbspreis nach dem Wertverhältnis im Zeitpunkt des Erwerbes anteilsmässig anzurechnen.

Erwerbspreise, die anlässlich von Steueraufschub begründenden Tatbeständen im Sinne von Art. 112 bezahlt worden sind, sind unbeachtlich.

Art. 118
Als Aufwendungen sind anrechenbar:

• a) die mit dem Erwerb und der Veräusserung unmittelbar zusammenhängenden Kosten, wie Grundbuchgebühren und Auslagen für Provisionen und Vermittlungsgebühren in üblicher Höhe
  b) nachgewiesene Ausgaben, die zur Wertvermehrung beigetragen haben, insbesondere für Neu- und Umbauten, Meliorationen und andere dauernde Verbesserungen des Grundstückes, nach Abzug allfälliger Versicherungsleistungen und Beiträge von Bund, Kanton oder Gemeinde
  c) Grundeigentümerbeiträge wie Strassen-, Trottoir-, Kanalisations- oder Perimeterbeiträge.
• Anrechenbar sind die in der massgebenden Besitzesdauer gemachten Aufwendungen. Wird als Erwerbspreis der vor zehn Jahren geltende Steuerwert herangezogen, sind nur die Aufwendungen der letzten zehn Jahre anrechenbar.
• Bei parzellenweiser Veräusserung sind nur Aufwendungen anrechenbar, soweit sie die veräusserte Parzelle betreffen; unausscheidbare Aufwendungen sind anteilsmässig anrechenbar.

Nicht anrechenbar sind:

• a) Aufwendungen, die bei der Einkommens- oder Gewinnsteuer als Abzüge oder als Aufwand berücksichtigt worden sind oder hätten berücksichtigt werden müssen
  b) der Wert eigener Arbeit, der nicht als Einkommen oder Ertrag während einer ganzen Steuerperiode in der Schweiz versteuert worden ist oder wird.

Art. 119

• Als erster Tag der Besitzesdauer gilt der Tag nach dem Datum des Grundbucheintrages. Als letzter Tag der Besitzesdauer gilt das Datum des Grundbucheintrages.
• Fehlt es an einer öffentlichen Beurkundung, ist der Zeitpunkt des Uebergangs der Verfügungsgewalt sinngemäss nach Abs. 1 festzulegen.
• Das Datum des Erwerbs eines Grundstückes, welches im Rahmen eines steueraufschubbegründenden Sachverhaltes im Sinne von Art. 112 erworben worden ist, ist unbeachtlich.
• Ist das Grundstück unter Inanspruchnahme des Ersatzbeschaffungsprivilegs (Art. 113 oder nach ausserkantonalem Recht) erworben worden, wird die Besitzesdauer um die in der Verfügung festgehaltene Besitzesdauer verlängert.

Art. 120

• Die einfache Grundstückgewinnsteuer (100%) beträgt:
  2% von den ersten 2'000 Fr.
  4% von den weiteren 2'000 Fr.
  6% von den weiteren 2'000 Fr.
  8% von den weiteren 2'000 Fr.
  10% von den weiteren 7'000 Fr.
  12% von den weiteren 15'000 Fr.
  14% von den weiteren 15'000 Fr.
  16% von den weiteren 15'000 Fr.
  18% von den weiteren 20'000 Fr.
  20% von den weiteren 20'000 Fr.
  Für Grundstückgewinne von 100'000 Fr. an beträgt der Steuersatz einheitlich 15%.
• Die gemäss Abs. 1 berechnete Steuer erhöht sich bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von
  weniger als 6 Monaten um 50%
  6 - 12 Monate um 45%
  1 - 1½ Jahren um 40%
  1½ - 2 Jahren um 35%
  2 - 2½ Jahren um 30%
  2½ - 3 Jahren um 25%
  3 - 3½ Jahren um 20%
  3½ - 4 Jahren um 15%
  4 - 4½ Jahren um 10%
  4½ - 5 Jahren um 5%
• Die gemäss Abs. 1 berechnete Steuer ermässigt sich bei einer anrechenbaren Besitzesdauer von vollen
  6 Jahren um 5%   
  7 Jahren um 10%   
  8 Jahren um 15%   
  9 Jahren um 20%   
  10 Jahren um 25%   
  11 Jahren um 30%   
  12 Jahren um 35%
  13 Jahren um 40%
  14 Jahren um 45%
  15 Jahren um 50%
  16 Jahren um 55%
  17 Jahren um 60%
• Für die Grundstückgewinne, die auf formeller oder materieller Enteignung oder freiwilliger Veräusserung wegen offensichtlich drohender Enteignung beruhen, wird in jedem Fall die Steuer gemäss Abs. 1 um 50% ermässigt, wenn die Berechnung gemäss Besitzesdauer eine höhere Steuer ergäbe. Wenn hingegen der Ver­äusserer zur Zeit des Erwerbes von der bevorstehenden Enteignung Kenntnis haben konnte, gilt für die Steuerberechnung die tatsächliche Besitzesdauer.
• Die Höchstbelastung der Grundstückgewinnsteuer für Kanton und Gemeinde zusammen darf 50% des steuerpflichtigen Gewinnes nicht übersteigen. Wird infolge Überschreitens der Höchstbelastungsgrenze eine Reduktion notwendig, so ist sie im Verhältnis der jeweiligen Steuerfüsse zueinander vorzunehmen.
• Sind zur Zeit der massgebenden Handänderung die Steuerfüsse noch nicht beschlossen, erfolgt die Steuerberechnung auf Grund der Steuerfüsse des Vorjahres.
• Grundstückgewinne unter 5'000 Fr. werden nicht besteuert.

Art. 121
Soweit die Art. 110-120 nichts anderes bestimmen, gelten die Vorschriften des Steuergesetzes sinngemäss auch für die Grundstückgewinnsteuer.